楼市库存重灾区都在哪儿 化解之道如何解?

发布时间:2014-08-12 21:07:39
来源:腾讯房产
编辑:李曼

部分过度依赖“土地财政”、缺乏房地产市场的系统规划、产业支撑能力较弱、人口吸纳能力不足的二、三、四线城市是市场库存积压和调整的主体。高库存化解之道拥有三大方向,即近期策略:撬动刚需及改善型需求购买力;中期策略:产业规划和保障性住房双管齐下;长期策略:建立产业创新与房地产发展的长效机制。

“去库存”是中国楼市当下调整的主要任务以及政策基调,但面对黯然的楼盘销售态势以及浓厚的市场观望心理,“去库存”远非开发商们所想得那么简单。

据戴德梁行数据监测,2011年至今,全国房地产商品住宅新开工面积总额已累计超出其销售面积约12亿平方米。加之此前(1999-2010年)已累计的约15亿平方米的未售出住宅估算面积,巨大的供应过剩局面令市场难以乐观。与此同时,由于土地、人工、建筑以及融资成本不断攀升,时下开发商纷纷推出的降价促销策略,缺乏长期执行的基础,这无异于对开发商是雪上加霜。

库存重灾区都在哪儿?

房地产行业的盘活关键及发展风险皆在于全国范围内累积甚久的高库存,而高库存的背后是一些城市对房地产在建设规划和财政上的惯性依赖使然。DTZ戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼表示:“相比于一线城市,部分二、三、四线城市已过分依附‘土地财政’,将房地产视为城市发展的支撑性产业,并且模仿一线城市的发展模式,形成了房地产快速集中发展的局面。然而,部分地方政府由于对房地产市场扩容预期、市场有效购房需求以及产品层次缺乏系统地、宏观地、前瞻地思考,尤其是在城市的产业支撑能力较弱和人口吸纳能力等方面,使其逐步进入库存过度积压的高风险境地。相比于一线城市较为健康的库存去化周期,这些城市已然显现出过长的库存消化周期,因此它们将成为未来市场库存积压和调整的主体。”

从长期来看,正如火如荼进行的新型城镇化建设以及备受关注的户籍制度改革,都将为中国房地产创造巨大的刚性需求,也为从市场层面改善房屋库存积压创造历史机遇。蒋尚礼表示:“对于那些库存调整的主要城市,当地政府可以基于农村人口迁移、产业引进、土地成交、基础建设投资等整体规划,联合有实力的开发商,通过产品创新与改良、产业规划与调整、保障性住房的建设与推进及长效房地产管理机制的建立等‘因地制宜’的策略导向,均衡配置房地产开发资源,从而实现人口以及不同业态物业需求的有序导入。”

如何化解库存之忧?

化解高库存不仅是开发商销售楼盘的问题,也是地方政府调整房地产市场供需结构的关键所在。为此,化解高库存不仅需要治标之计,更需治本之策;不仅需要开发商的个体谋略,也期待地方政府和房企的相向而行。基于中国楼市的特殊情况,特别从政府和开发商的不同角度,提出化解高库存难题的三大方向。

1. 近期策略:撬动刚需及改善型需求购买力

短期内,地方政府可通过激励措施,鼓励开发商实推出价格调整及产品结构优化方案,使产品营销的核心内容更为贴合首次置业的刚性需求以及改善型需求,让最具时效的购买力率先释放出来。这样的举措将促使企业改善盈利模式,加快现金回流。同时,房企需适度实行成本规划与控制,比如减低“精装修”标准,开源节流,把握开发节奏,缩短工期、加快销售速度等,使得销售价格保持在最具有竞争力的水平。

2. 中期策略:产业规划和保障性住房双管齐下

地方政府可以根据当地资源禀赋及优势特质重新规划产业布局,并引入与开发商密切合作开发的双赢模式,比如促成以开发商为主导(资金及设计方面)的市政建设工程、保障型住房及经济适用房片区开发等。考虑到未来房地产行业稳步走向集中的市场趋势,开发商将从以往的“百花齐放”进入“优胜劣汰”的竞逐整合新阶段,开发商可以结合自身资源优势选择地方合作伙伴,依托当地行业格局,规划和设计与之相符合的产品线,制定有针对性的高效发展策略,以不断增强竞争力。同时,地方政府要注重房屋供应的调整、施工及入市时间的调配,实现循序渐进的住宅供应步伐。

3. 长期策略:建立产业创新与房地产发展的长效机制

长远来看,全国“统一化”的产业结构开发模式早已过时,地方政府需大力推动地方产业创新氛围的营造,促成开发商进行以高科技、文化创意、旅游度假、养老产业、生态农业等新兴产业为先导的跨界资源整合,打造出多业态与不同产业、城镇化的协同互动的新模式。同时,地方政府还可以从户籍制度改革、住房保障制度完善及房地产信息管理等方面着手,改进区域房地产经济的运行状态。

特别值得一提的是,为真正从根本上缓解高库存的压力,特大城市和大城市要合理控制人口体量,并建立健全深化户籍制度改革的配套制度,弱化城市户口的附加利益。土地管理及住房保障制度则需更密切地进行制度配套和呼应,以确保地方财政有稳定可靠的税源,为户籍制度改革提供必要的财政基础。相关政府机构还可以建立官方的动态统计、分析和监控体系,提升房地产市场研究的完整性和准确性。

DTZ戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼表示:“库存是当前中国房地产市场调整的关键问题,透过从短期到长期的三大策略梳理,我们可以说,库存问题深刻地折射出中国房地产可持续发展的进程。除了短期内促使楼市价格的理性回归以及产品结构的日趋合理,中国楼市更有待从新型城镇化、产城融合、户籍制度改革等长期时代命题中挖掘机遇,成为化解库存的真正着力点。一个有序、健康、活跃的住宅市场必将是供求平衡、需求旺盛的,这既是化解高库存的初衷,也是归宿。”

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